南宮282021年周邊入市的新房項目，精裝高層均價約3.52萬/平，疊墅均價4.5-4.59萬/平。
2023年10月11日三批次土拍，象嶼競得奉賢新城15單元12A-01A地塊，溢價率10%。聯(lián)動價為36900元/㎡。
根據(jù)土地轉(zhuǎn)讓合同要求顯示，項目住宅裝修比例不低于50%，裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/m2（集采價)。
根據(jù)項目規(guī)劃方案顯示，擬建11棟14-18F高層住宅、3棟6F疊拼別墅，預(yù)計可售住宅870套+，容積率2.0。
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象嶼江灣悅府預(yù)約熱線：?同時通過景觀功能創(chuàng)造停留節(jié)點，觸發(fā)更多的停留和遇見的可能性，讓社交在自然而然中發(fā)生。比如，輕氧陣地、夜光跑道、多齡段兒童游樂區(qū)，既滿足全齡化運動需要，也形成一個個交匯節(jié)點與共享基地，增進(jìn)鄰里交往。
交通方面：約30分鐘主城平行時空，5大交通主脈全速支持，實現(xiàn)與上海主城的快速聯(lián)系，出門即同步都心視野。
?、蹷RT奉浦快線號線號線南延伸段（規(guī)劃中）：建成后將一面并軌5號線，一面通達(dá)大零號灣、莘莊工業(yè)區(qū)與虹橋國際商務(wù)區(qū)
商業(yè)方面：約6公里范圍內(nèi)，聚集龍湖金匯天街、奉賢天街、南橋百聯(lián)中心三大商業(yè)綜合體。其中，約11萬方龍湖金匯天象嶼江灣悅府預(yù)約熱線：?街距項目直線米（根據(jù)百度地圖測算），毗鄰約3萬方天和地塊商業(yè)（規(guī)劃中），一站多元生活場景，萬象潮流盡歸步履之間。
①三甲醫(yī)院：中國福利會國際和平婦幼保健院、復(fù)旦大學(xué)附屬兒科醫(yī)院奉賢院區(qū)（在建中），新華醫(yī)院奉賢分院（即將開放）
象嶼江灣悅府預(yù)約熱線畝南橋中央生態(tài)公園（在建中）、約225畝達(dá)令港公園在側(cè)，萬畝中央公園的饋贈，每一天浸潤濃郁的鮮氧之中。
讓每一位業(yè)主與孩子，近距離接受國際文化的熏陶，于藝術(shù)作品中，捕獲更多靈感，構(gòu)筑人生中每一個重要的時刻。
?、倬趴脴渌囆g(shù)中心：A級綜合劇院，由法國何斐德公司設(shè)計，作為南上海生態(tài)環(huán)保且具有國際化視野的新地標(biāo)
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2南宮28、房屋性質(zhì)：公寓、LOFT等主要為商業(yè)性質(zhì)，水電均為商業(yè)，一般不通燃?xì)?、暖氣?、普通住宅：是指按一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)造的居住用住宅，高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通住宅的范疇。4、商住住宅：是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。
5、購買條件：商品住宅會有較多限制條件，戶口、社保、納稅證明等；公寓、LOFT一般不需要，基本上不在限購范圍。
6、付款條件：商品住宅首套較低首付比例為總價的20%--30%，且非首套房的首付比例更高，按揭年限最長可達(dá)30年；公寓、LOFT等沒有首套和非首套之分，首付比例一般為總價的50%，按揭年限最長為10年。
7、現(xiàn)房：指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得。只有擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房。通常意義上的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。
8、準(zhǔn)現(xiàn)房：指房屋主體已基本封頂完工但未竣工驗收，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)南宮28，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然南宮28，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。（但是這種房產(chǎn)的性質(zhì)仍然屬于期房，政府按照期房進(jìn)行管理，必須辦理商品房銷售許可證才能銷售。）
9、期房：指在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋。即指開發(fā)商從取得許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）為止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。目前市面上銷售的新房基本上都是期房。一般情況下，期房的價格較低，挑選余地較大，但由于是先付款后交房，因此消費的過程和結(jié)果要依賴于購房合同約定的權(quán)利義務(wù)的履行，而購房合同的履行，不僅受開發(fā)商自身經(jīng)營的影響，還受到許多客觀因素的制約。
10、毛坯房：房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫毛坯房。
12、民用建筑高度與層數(shù)，根據(jù)《住宅設(shè)計規(guī)范》劃分為：1-3層為低層住宅，產(chǎn)品主要為獨棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅等。4-6層為多層住宅，產(chǎn)品主要為疊拼別墅、花園洋房（有的有大平層概念）等。7-10層為中高層住宅（也叫小高層），很多城市廣義上將18層以下的住宅也稱之為小高層。11-30層左右為高層；30層以上為超高層。小高層及高層一般為普通住宅，超高層一般為城市豪宅
13、保障性住房：指政府為住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房和定向安置房等構(gòu)成。這種類型的住房有別于完全由市場形成價格的商品房。經(jīng)濟(jì)適用房在滿足一定條件的情況下可以轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐纷≌?
14、房地產(chǎn)”五證“：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)商再取得五證之前，是不允許銷售的，一般會有認(rèn)購行為（一種是在開發(fā)商未拿到預(yù)售證，而向購房者預(yù)約房源，待拿到預(yù)售證正式銷售時正式成交。即在沒有正式的銷售許可的情況下，開發(fā)商與購房者達(dá)成購買協(xié)議。也叫認(rèn)籌、預(yù)約、預(yù)定。）
15、房地產(chǎn)“二書”：是指建設(shè)部為了加強(qiáng)對商品房的質(zhì)量管理與監(jiān)督，要求發(fā)展商必須提供的新建住宅質(zhì)量保證書和新建住宅使用說明書。
16、購房資格：各個城市的條件不一樣，因地制宜。目前可多關(guān)注當(dāng)?shù)厝瞬乓M(jìn)計劃，實際上是盡可能放開限購的伎倆。
18、購房需求分析：先安家?孩子教育？工作較近？改善？投資等等。明確以上問題后，接下來要在市面的產(chǎn)品上進(jìn)行考察、選擇。買房就是資金、品牌、地段、配套、戶型、物業(yè)等方面做權(quán)衡，根據(jù)自己的情況選擇。
19、買房意向金：在國家有關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)中，沒有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保證金。
20、面積贈送：購房時大都會有一些面積是贈送的，如陽臺。陽臺分為封閉和半封閉兩種，封閉陽臺要全部算面積，半封閉陽臺只算一半面積，半封閉陽臺越多越超值。
23、住宅的長度和進(jìn)深：是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后一墻皮之間的實際長度。
26、首套房優(yōu)惠：配偶買過房且未還清，另一方買房仍算作二套房，不能享受首次購房的各種優(yōu)惠政策。
27、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅簯?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。
28、哪些公用面積不能分?jǐn)偅翰荒芊謹(jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地面車庫、地下設(shè)備用房等。
29、套內(nèi)使用面積：指套內(nèi)住戶獨自使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛(wèi)生間、過廳、起居室、內(nèi)走道、陽臺、壁柜等凈面積的總和。
30、銀行按揭：按揭是英語“Mongase”（抵押）一詞的粵語音譯，因此，銀行按揭的正確名稱是購房抵押，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息。
31、公積金：公積金也就是個人住房擔(dān)保委托，是由城市住房資金管理中心及所屬分中心運用房改資金委托銀行向購買（含建造、大修）自住住房的公積金交存人和離退休職工發(fā)放的。
32、申請住房公積金的條件：凡住房公積金連續(xù)繳存6個月以上或累計繳存公積金一年以上，并且目前仍在繳存公積金，才有資格申請，每個城市政策可能有所不一樣。
作為購房者，在接收到的各種房產(chǎn)營銷信息中一定看到過類似“xxx項目樓王加推，只此一棟，錯過不再有！”這樣的宣傳語。其中“樓王”兩個字特別引人注意，一旦帶上這個字眼就表明該樓棟是整個項目中最優(yōu)質(zhì)的一棟。具體優(yōu)質(zhì)在哪，下文會介紹。
從情感角度來說，好東西人人都有興趣，尤其在聽完置業(yè)顧問的介紹后普遍都會動心。但較好的東西往往也標(biāo)上了最貴的價格。房子不同于普通商品，其單價高，每平米貴1000，整套房就要多出十幾萬。多花一筆大價錢買一份長久的“王者”體驗到底值不值呢？你需要知道以下幾點：
“樓王”的概念來源于香港，原是指樓房頂層面積較大、定價最貴的一兩種戶型?，F(xiàn)在我們說的“樓王”通常是指社區(qū)里所有樓棟中綜合條件較好的那一棟建筑，“樓王”一般占據(jù)著整個小區(qū)較好的資源。
根據(jù)樓盤的規(guī)模差異，還會細(xì)分出更多品類南宮28，例如“樓王組團(tuán)”，泛指超級大盤中的較佳區(qū)域內(nèi)多個樓座共同組成的部分，樓王組團(tuán)中往往還會出現(xiàn)“樓王之王”；再如一期樓王、二期樓王等等，泛指分期開發(fā)的樓盤中每一個開發(fā)周期內(nèi)的樓王。
位置較好：“樓王”通常是位于小區(qū)的“C位”。排名前列不會離小區(qū)外圍很近，避免車來人往的噪音干擾和空氣污染。第二離小區(qū)各個出口都較近，保證進(jìn)出方便，去地鐵站、超市、幼兒園都不會走很長。
景觀較佳：“樓王”一般離相鄰的樓棟會較寬一些，視野更開闊；不會被建筑大面積遮擋，保證采光不受影響；另外，對外，如果樓盤本身就靠近山、海、江、湖、林等自然景觀，那“樓王”基本也會占據(jù)欣賞景觀較佳的位置。對內(nèi)，“樓王”通?？拷醒雸@林，能欣賞到較佳的小區(qū)內(nèi)部園林景觀。
配套最全：“樓王”通?？上硎茏钔陚涞男^(qū)內(nèi)部基本配套，如健身設(shè)施、游樂設(shè)施、休閑設(shè)施、景觀設(shè)施、生活設(shè)施等。
戶型最優(yōu)：一般樓王的產(chǎn)品會是整個樓盤中較高端的，如面積較大、裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，戶型設(shè)計較好的產(chǎn)品。另外，樓王的梯戶比一般也會是小區(qū)比較好的。
價格較高：開發(fā)商深知自己樓盤優(yōu)劣勢，也知道每棟樓、每套房子的優(yōu)劣勢，樓王占據(jù)較佳資源，所消耗的內(nèi)部資源往往都是最多的。為了使商品房價值與價格相匹配，達(dá)到收益較大化；樓王位置的標(biāo)價往往較高，與樓棟拉開一定差距。
排名前列，我們需要清楚的是，“樓王”一說，原本就是從香港傳過來的一個概念，現(xiàn)在常被房產(chǎn)商用作宣傳房屋時的一個亮點。有時，開發(fā)商會宣傳他的多個樓棟都為“樓王”，用這樣的噱頭去吸引購房者，利用購房者“害怕錯過”的心態(tài)，催促購房者盡快成交。有時，是借著樓王的名號，名正言順地賣出高價。所以，宣傳中所謂的“樓王”也許并非真“樓王”，需要購房者仔細(xì)辨別。
第二，“樓王”并非會在每一個方面都達(dá)到較佳，比如有一線江景景觀的樓棟也許離地鐵站比較遠(yuǎn)。“樓王”只是一個綜合下得出的相對最優(yōu)結(jié)果。購房者要根據(jù)自身需求進(jìn)行選擇。
第三，“樓王”概念不是所有小區(qū)都適用。有的樓盤只有幾棟建筑，每一棟都臨街，位置、樓間距、景觀都差不多，這種情況下，購房者千萬不要被商家所謂的話術(shù)牽著鼻子走。
第四，“樓王”不一定對所有人都是較好的，也千萬不要認(rèn)為買房就一定要買“樓王”。如果購房是為了長期居住，那就從自身的預(yù)算、交通需求、生活需求等出發(fā)去評定選擇即可。預(yù)算夠，又要追求較高的居住體驗，買“樓王”當(dāng)然可以。預(yù)算不夠，可以考慮“樓王”鄰近的幾棟。如果購房是為了投資的話，更需要考慮幾年后出手，你所購買的“樓王”的價格能不能與同小區(qū)的樓棟拉開差距
